De Pen | Bart Aerts, partner bij Leidsman

Samen zoeken naar nieuwe evenwichten

Decennialang lag het initiatief voor het bouwen in Vlaanderen hoofdzakelijk bij private actoren: hetzij particulieren, hetzij professionele projectontwikkelaars. De rol die de overheid zich ten aanzien van hen toedichtte, beperkte zich veelal tot het planologisch creëren/beperken van mogelijkheden en het al dan niet vergunnen van projecten.

De laatste jaren kwam de reflectie over de ruimtelijke toekomst van Vlaanderen echter in een stroomversnelling terecht. Los van bestemmingsplannen werd er intensief nagedacht over de toekomst van onze bebouwde omgeving, onze mobiliteit, ons bosbestand … Voor toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden zijn bereikbaarheid en de aanwezigheid van voorzieningen vandaag de nieuwe adagia.

Om de beleidskeuzes te realiseren, heeft de overheid de private sector nodig en is er niet alleen nood aan een herinterpretatie van het aanwezige instrumentarium van bestemmingsplannen, verordeningen, vergunningen, enzo-voort, maar moet er ook aandacht besteed worden aan de mogelijke financiële gevolgen van dit nieuwe denken.

Eind 2017 creëerde de goedkeuring van de codextrein alvast een aantal vrijheden voor gebieden in oude BPA’s of verkavelingen. De openheid die hiermee ontstaan is, leidt vandaag al tot aanvragen die de vroegere bouwmogelijkheden van een site overstijgen en die niet eenduidig zwart of wit te beoordelen zijn.

In het grijze tussengebied dat zo ontstaat, hebben de lokale overheden nood aan een visie omtrent de omgang met de lagere of net hogere ontwikkelingscapaciteit van een site. Dit om de lasten en de lusten rechtvaardig te verdelen. Vandaag vaak ad hoc bepaald, maakten een handvol gemeentebesturen al werk van een visie op het definiëren van lasten en/of voorwaarden op de mogelijke meerwaarde. Vragen staat in dit geval niet vrij: we moeten een nieuw evenwicht zoeken, waarbij de impact voor de private partij billijk is en waarmee de overheid een toereikend beleid kan realiseren. De overheid is genoodzaakt om vooraf duidelijk te definiëren wat het doel van de meerwaardetaks is en hoe die zo (kosten)efficiënt mogelijk gerealiseerd kan worden.

In het belang van alle partijen moeten we in het zoeken naar een nieuw evenwicht de kans grijpen om elkaars drivers beter te leren kennen, zodat we elkaars verantwoordelijkheid niet onnodig verzwaren en de risico’s gepast spreiden tussen de verschillende partners. Nog meer dan vandaag zullen we dan in overleg kwalitatieve projecten ontwikkelen en zo gezamenlijk de vernieuwde visie op Vlaanderen realiseren.    

De pen wordt doorgegeven aan Erik Van den Broeck, partner bij BDO.