De Pen | Van vastgoedontwikkeling naar stadsontwikkeling

Sinds een tiental jaar mag ik verschillende gemeenten in heel Vlaanderen begeleiden, van aan de kust tot in de diepe Kempen. In het slechtste geval tref ik er bij aanvang een tergende tweekamp tussen politici, administraties, ontwikkelaars, actiegroepen en architecten aan, die met geslepen messen en nog scherpere tongen tegenover elkaar staan. De één schermend met vergunningen en verordeningen, stedenbouwkundige lasten en nakend buurtprotest. De ander insinueert financiële onhaalbaarheid, pregnante tijdsdruk en potentiële langdurige leegstand. Op het eerste gezicht twee gescheiden werelden, maar beiden even gefrustreerd door de schijnbaar onoverkomelijke impasse.

Of het nu stadsatelier, kwaliteitskamer of gemeentelijke commissie heet, toch zie ik als bemiddelaar binnen deze fora de laatste jaren een toenemende professionele en meer open dialoog ontstaan tussen de – althans volgens de geldende clichés – gezworen vijanden.  Er is sprake van een groeiend besef dat men niet alleen sneller resultaat boekt als men samen én tijdig plaatsneemt aan de ontwerptafel (en dus niet vanuit de loopgraven handelt), maar dat men zo ook tot een beter project komt. Voor we al te melig dreigen te klinken: de beweegredenen tot deze vastgoedkundige paringsdans zijn uiteraard verre van altruïstisch te noemen. Denk aan een slinkende stadskas, een toenemende maar ook steeds diversere demografie, schaarsere bouwgrond, nieuwe woonwensen, steeds mondigere burgers, grotere commerciële concurrentie…

Bij geslaagde projecten zie ik minstens drie kritische succesfactoren terugkeren. Ten eerste, vanuit het perspectief van de ontwikkelaar, een streven naar een rijkere typologische woningmix, een vooruitstrevend mobiliteitsconcept en voorzieningen op maat van de buurt. De vastgoedontwikkelaar ontpopt zich tot volwaardige stadsontwikkelaar. Ten tweede mag van architecten verwacht worden dat zij de bouwheer van in het begin inspireren en uitdagen. De betere ontwerpers weten gebouwen te ontwerpen als een robuust raamwerk met flexibele plattegronden én collectieve troeven. Ten derde maken die overheden tijdig hun huiswerk: ze brengen de noden én de draagkracht van de gemeente en de buurt in kaart en communiceren een helder planologisch kader, maar weten ook bij monde van één gedreven projectcoördinator te spreken. In dergelijke gevallen wordt de strijdbijl steevast ingeruild voor een truweel.  

De Pen wordt doorgegeven aan Tom Deloose, CEO van Avapartners.