Platform voor de bouw
ZIN is zonder twijfel een van de meest spraakmakende bouwprojecten van de laatste jaren. De doelstelling was dan ook erg ambitieus: twee emblematische kantoortorens op circulaire wijze omtoveren tot een multifunctioneel complex dat de Brusselse Noordwijk (eindelijk) nieuw leven kan inblazen. Vier jaar na de start van de ontmantelingswerken komt het einde in zicht. De Vlaamse overheid nam afgelopen lente al haar intrek in het Marie-Elisabeth Belpairegebouw, de appartementen, de privékantoren en de serre zijn eveneens opgeleverd en hotel The Standard zal in de eerste helft van 2025 klaar zijn. Gilles Bollens en Loïk Eyers van Jaspers-Eyers Architects geven ons alvast een virtuele rondleiding en vertellen welke uitdagingen het ontwerpteam en het aannemersconsortium moesten overwinnen om tot dit indrukwekkende eindresultaat te komen.
Met drie wolkenkrabbers die tot de hoogste gebouwen van België behoorden was het befaamde World Trade Center lang een vaste waarde in de Brusselse skyline. Toren 3 is dat nog altijd, maar WTC-torens 1 en 2, die dateerden uit 1976 en niet meer strookten met de hedendaagse normen, zijn intussen begonnen aan een tweede leven. Dit gebeurde onder impuls van de Vlaamse overheid, die naar aanleiding van enkele aflopende huurcontracten een toekomstgerichte vastgoedstrategie uittekende om haar administratieve diensten en medewerkers – die verspreid waren over zes verschillende locaties – te groeperen in drie grote kantoorgebouwen in de Noordwijk. Dit leidde eerder al tot de renovatie van het Hendrik Consciencegebouw en de realisatie van het Herman Teirlinckgebouw, maar het klapstuk van deze grootschalige verhuisoperatie is zonder twijfel het Marie-Elisabeth Belpairegebouw, dat deel uitmaakt van het befaamde ZIN-project.
Om de transformatie van WTC-torens 1 en 2 in goede banen te leiden, schreef het Facilitair Bedrijf van de Vlaamse overheid in 2017 een aanbesteding uit waarbij architecturale kwaliteit en de creatie van ruimtelijke en maatschappelijke meerwaarde belangrijke gunningscriteria waren. Befimmo won het pleit in maart 2019 met een concept dat een stuk verder gaat dan de gevraagde kantoorfunctie en ook de stedelijke beleving in de monofunctionele Noordwijk naar een hoger niveau tilt. Naast 70.000 m² flexibele werkplekken voor circa 4800 ambtenaren van de Vlaamse overheid voorziet het ZIN-project immers ook in 5000 m² kantoorruimte voor private huurders, 14.000 m² wooneenheden, een hotel van 16.000 m², sportvoorzieningen, horecafaciliteiten, handelszaken, een panoramisch dakterras en zelfs een publiek toegankelijke serre van 1800 m² groot en 20 meter hoog op de kruising van de Simon Bolivarlaan en de Koning Albert II-laan,
die zich als transparante inkompartij letterlijk en figuurlijk met open blik naar de rest van de stad richt. In totaal bestrijkt het complex een bovengrondse oppervlakte van 110.000 m².
Met het ZIN-project was Befimmo niet aan zijn proefstuk toe, maar de lat lag wel hoger dan ooit. Om het vooruitstrevende concept te vertalen naar een allesomvattend ontwerp nam de ontwikkelaar allereerst Jaspers-Eyers Architects onder de arm, waarmee het al verschillende keren succesvol had samengewerkt (onder meer voor de realisatie van het Quatuor-project even verderop). In tweede instantie kwamen ook ontwerparchitecten 51N4E en l’AUC mee aan boord. “In samenspraak met ons werkten zij het architecturale basisconcept uit, waarna wij ons bekommerden over het vergunningstraject en de uitvoering”, vertelt Loïk Eyers, architect-bestuurder bij Jaspers-Eyers Architects.
“De multifunctionele insteek van het project vergde inventieve oplossingen”, zegt Gilles Bollens, senior project architect bij Jaspers-Eyers Architects. “De vloer-tot-vloerhoogtes waren immers niet aangepast aan de hedendaagse technische noden. Vandaar dat we een gelaagde indeling uitgewerkt hebben om de verschillende functies optimaal te verweven, waarbij de kantoor- en hotelverdiepingen in de ene toren en de kantoor- en woonniveaus in de andere toren elkaar voortdurend afwisselen. Zo konden we de kantoorruimtes van de Vlaamse overheid, die veertien van de 27 torenverdiepingen inpalmen, wat meer vrije hoogte toebedelen en het hotel en de appartementen, die dat niet zozeer nodig hebben en in technisch opzicht makkelijker te beheren zijn, wat minder. Daarnaast hadden we het idee om een grote connectie te voorzien tussen beide torens, met name door middel van een sterk beglaasd nieuwbouwvolume met veertien dubbelhoge kantoorverdiepingen. Deze laatste hebben uitzonderlijke vrije hoogtes van 5,5 à 6 meter, zodat er sprake is van een optimale natuurlijke lichtinval in het centrale gedeelte van het complex. De private kantoren zijn dan weer ondergebracht in een lager nieuwbouwvolume met vier bouwlagen op de kruising van de Antwerpsesteenweg en de Willem De Molstraat, dat de naam ZEN kreeg.”
Twee torengebouwen van meer dan 100 meter hoog renoveren en samenvoegen tot één multifunctioneel geheel is sowieso al een uitdagende opgave. Bovendien was het van meet af aan de bedoeling om de principes van circulair bouwen maximaal in de praktijk te brengen. “Een van de voornaamste eisen was om de afbraakwerken te beperken tot het strikt noodzakelijke en het gebouw voor het overige te ontmantelen met het oog op hergebruik, teneinde de bestaande grondstoffen maximaal te benutten”, legt Loïk Eyers uit. “Vandaar dat we de betonnen circulatiekernen behielden, net als de funderingen en een groot deel van de ondergrondse verdiepingen. Daarrond hebben we vervolgens de nieuwe bovengrondse niveaus met aangepaste plafondhoogtes gebouwd. Zo hebben we enorm veel CO2 kunnen besparen. Voorts hebben we heel wat interieurelementen gerecupereerd om het bouwafval te minimaliseren. Een mooi voorbeeld zijn de bekledingen in de lifthallen, die dateerden uit de jaren 70, maar nog in goede staat verkeerden.
Deze zijn paneel per paneel verkocht in een pop-upmarkt aan de voet van het gebouw. Op die manier hebben we nog heel wat andere bestaande materialen doorverkocht die we wisten te recupereren, maar niet noodzakelijk zelf konden hergebruiken.”
Deze doorgedreven circulaire aanpak wierp zijn vruchten af. Het complex bestaat voor 68 % uit ter plaatse hergebruikte of gerecycleerde materialen (waarvan 30.000 ton circulair beton) en 95% van de nieuwe materialen heeft een Cradle to Cradle- of gelijkwaardige certificering (beglazing en aluminium ramen, vloeren, wanden, bepleistering …). Ook qua algemene duurzaamheid scoort het ZIN-project uitstekend. Zo is het Marie-Elisabeth Belpairegebouw niet enkel het grootste circulaire kantoorgebouw van het land, maar met een E-peil van 15 ook de energiezuinigste uitvalsbasis van de Vlaamse overheid. Dit is onder meer te danken aan het geothermische klimatisatiesysteem op basis van koude-warmteopslag, dat 70 % van de verwarmings- en koelingsbehoeften dekt, en de PV-panelen op het dak en de zijgevels.
Door de neutrale opbouw en demonteerbare afwerkingen kan het complex vlot aangepast worden aan de noden van morgen en is het alvast klaar voor toekomstige herinrichtingen en/of functionele wijzigingen.
Naast duurzaamheid en circulariteit waren er uiteraard nog heel wat andere eisen en aandachtspunten waar de architecten rekening mee moesten houden. In dat opzicht was het ZIN-project één grote evenwichtsoefening, geeft Gilles Bollens aan. “We moesten alle circulaire, geometrische, technische, structurele, brandtechnische en economische parameters in balans brengen. Het was niet evident om een goed compromis te vinden tussen het maximale hergebruik van bestaande structuren en materialen en de hoogwaardige kwaliteit van het nieuwe project, dat uiteraard aan alle strikte hedendaagse normen moet voldoen. Vandaar ook de keuze om de nieuwe structuren hoofdzakelijk uit te voeren in beton, vermits dat – in de context van hoogbouw – de meest gunstige verhouding tussen prijs, kwaliteit, performantie en brandweerstand kon voorleggen. Het idee van de gelaagde verdiepingen met variërende vloer-tot-vloerhoogtes zorgde dan weer voor extra uitdagingen op het vlak van technische coördinatie. Zo verschillen de verwarmings- en ventilatiesystemen in de appartementen danig van die in de kantoorgedeeltes. De bijbehorende leidingen en kanalen kruisen elkaar voortdurend, maar mochten niet clashen. Het was dus echt puzzelen om alle technische voorzieningen ingepast te krijgen.”
Nadat Befimmo in maart 2020 de bouw- en milieuvergunning verkreeg, ging de ontmanteling van de WTC 1- en 2-torens van start in september 2020. In juli 2021 begon het consortium TM Open Minds Bouw – bestaande uit Van Laere, BPC Group en VMA (allen deel van de CFE Groep) – aan de heropbouw en de realisatie van de nieuwbouwgedeeltes. “Aangezien we voortbouwden op bestaande structuren, doken er hier en daar wel wat verrassingen op. Zo ontdekten we bijvoorbeeld dat de ene toren in realiteit 10 centimeter minder hoog was dan de andere. Dat vormt geen bezwaar als ze los van elkaar staan – zoals oorspronkelijk het geval was – maar wel als je ze met elkaar verbindt. Dergelijke zaken hebben we dus nog moeten oplossen in volle uitvoeringsfase, uiteraard zonder aan het architecturale en structurele basisconcept te raken”, zegt Gilles Bollens.
“Desondanks zijn we erin geslaagd om het Marie-Elisabeth Belpairegebouw in december 2023 op te leveren en kon de Vlaamse overheid het dit jaar stelselmatig in gebruik nemen. Ook de 127 wooneenheden, de commerciële ruimtes, het private kantoorgedeelte en de serre zijn klaar en zopas zijn ook de bouwkundige werken voor het hotel afgerond. We zijn erg blij met het eindresultaat, dat opvallend sterk gelijkt op de allereerste schetsen van het complex. Dat impliceert dat we alles vooraf goed uitgekiend hadden, waardoor we trouw zijn kunnen blijven aan het basisconcept, ondanks de vele uitdagingen die dit project met zich meebracht. Daar mogen we met z’n allen terecht trots op zijn”, besluit Loïk Eyers.
Polypane Glasindustrie – Buitenbeglazing
Niets aan het toeval overlaten: dat was het devies bij de realisatie van het ZIN-project. Ook de keuze van de buitenbeglazing, die op maat geleverd werd door Polypane Glasindustrie, is piekfijn uitgekiend. “In functie hiervan zaten we al in een heel vroeg stadium rond de tafel met studiebureau VK architects+engineers en de architecten”, legt gedelegeerd bestuurder Franky Symoens uit. “Dat we een onafhankelijke speler zijn die niet gebonden is aan een bepaald basisproduct was in dit opzicht een enorm pluspunt. Na een lange open zoektocht, op basis van de technische vereisten in het lastenboek en verschillende uitgebreide studies, is in mei 2021 – twee jaar na de eerste productpresentaties – de knoop doorgehakt, waarna we in september 2021 zijn gestart met de leveringen. In de torens is geopteerd voor glas met een lichttransmissie van 51 % en een g-waarde van 27 à 28 %, terwijl in het nieuwe verbindingsvolume glas met een lichttransmissie van 63 % en g-waarden van 34 tot 37 % is toegepast. De glasdiktes variëren in functie van akoestiek, windbelasting, mechanische sterkte, veiligheid enzovoort, zonder dat dit zichtbaar is in het gevelbeeld. Het spreekt voor zich dat alle gelijkvloerse delen uitgerust zijn met veiligheidsglas. Uiteraard was ook circulariteit een cruciaal aandachtspunt. Vandaar dat we gekozen hebben voor een producent die over een Cradle to Cradle Brons-certificaat beschikt, wat impliceert dat de beglazing gerecycleerd kan worden in functie van hergebruik. In totaal leverden we 24.000 m² drievoudig isolatieglas voor montage in elementgevels. Daarnaast hebben we ook nog eens 6300 m² glas geleverd én geplaatst voor onder meer de terrassen van de appartementen, de inkomgehelen en het volume met de privékantoren. Eind 2023 hebben we de werf pas verlaten, dus al bij al zijn we vierenhalf jaar bezig geweest met dit uitzonderlijke project. Door enkele ongunstige omstandigheden – de coronacrisis, de oorlog in Oekraïne, de energiecrisis … – was het geen evidente opdracht, maar desondanks zijn we erg blij dat we ons steentje hebben kunnen bijdragen!”.
G&A De Meuter – Sloopwerken
Tussen december 2019 en augustus 2021 waren voorbijgangers in de Brusselse Noordwijk getuige van een grootschalig sloopproject: de ontmanteling van de iconische WTC 1- en 2-torens, in goede banen geleid door G&A De Meuter. De eerste fase, die grotendeels onzichtbaar was vanaf de straat, omvatte de volledige asbestsanering en ontmanteling van het complex, goed voor een vloeroppervlakte van meer dan 140.000 m². De tweede fase, die wel volledig zichtbaar was, betrof de structurele sloop van de twee 100 meter hoge torens en hun sokkel, wat resulteerde in een indrukwekkend schouwspel (zie foto). Zelfs de overgebleven betonnen schachten werden volledig uitgehold. Opvallend is dat meer dan 100.000 ton beton en metselwerk, 10.000 ton staal en 425 ton glas voor de volle 100 % werd gerecycleerd, klaar voor hergebruik in toekomstige projecten.
Drafab – Interieurafwerking
Drafab fabriceert en installeert maatwerk voor grotere bouwprojecten zoals kantoor- of woonvolumes, banken, hotels, scholen enzovoort. Met drie generaties vakkennis in hout, een up-to-date machinepark en geavanceerde softwaretoepassingen kan het bedrijf uit Poperinge zelfs de meest complexe opdrachten aan. Adelbrieven die uitstekend van pas kwamen bij de realisatie van het ZIN-project. “Daar was onze rol tweeledig”, legt zaakvoerder Dries De Backer uit. “Enerzijds stonden we in de 127 wooneenheden in voor de inrichting van de keukens – zestien verschillende types, afhankelijk van de grootte van de appartementen – en de bekleding van de technische ruimtes. Anderzijds waren we verantwoordelijk voor de wandbekleding in de inkom en het restaurantgedeelte van het hotel. Daar kwam wat meer detailwerk aan te pas, zoals gebogen lambriseringen. Vooral qua verticaal transport was het een behoorlijk uitdagend project. We stonden voortdurend in overleg met de hoofdaannemer, die piekfijn coördineerde welke materialen wanneer naar de desbetreffende verdiepingen kon worden vervoerd, rekening houdend met de activiteiten en planning van de vele andere onderaannemers die actief waren op de werf. De samenwerking was uitstekend en alles is vlot verlopen. ZIN is dan ook een erg mooie toevoeging aan onze uitgebreide referentielijst!”
Architecturale uitstraling, technische randvoorwaarden, circulaire ambities en budgettaire richtlijnen met elkaar verzoenen: ook voor de gevelbouwer was dit het devies bij de realisatie van het ZIN-complex. Een kolfje naar de hand van Kyotec Group, dat tuk is op projecten waar de nodige engineering aan te pas komt en op 200 meter van eigen deur een onvervalste thuismatch speelde. Zowel de torens als het nieuwe tussenvolume en het gedeelte met de privékantoren werden uitgerust met fraaie façades die aan alle eisen voldoen en sterk in de smaak vallen.
Tekst Tim Janssens | Beeld Ivan Dupont
Wie ontwerp, productie en installatie van architecturale gevels zegt, zegt Kyotec Group. Als specialist in hoogkwalitatieve (glas)gevelsystemen voor hoofdzakelijk niet-residentiële projecten is deze internationaal georiënteerde onderneming een vaste waarde in de Brusselse Noordwijk. Dat Kyotec ook betrokken was bij het veelbesproken ZIN-project hoeft dus niet te verwonderen. “Van studie over productie tot plaatsing: op die van de serre na hebben we alle beglaasde gevels van a tot z gerealiseerd. We zijn aan de slag gegaan met het architecturale concept en hebben dat via enkele lichte aanpassingen en optimalisaties vertaald naar geschikte geveloplossingen die praktisch haalbaar waren en toch aan alle eisen voldeden”, vertelt Bram Branckaerts, country manager bij Kyotec Belgium.
Aan uitdagingen geen gebrek
“Voor de torens en het tussenvolume viel de keuze op een kadersysteem (5600 elementen in totaal). Het gelijkvloers en het gedeelte met de privékantoren zijn dan weer uitgerust met klassieke gordijngevels (10.000 m² in totaal). Tot slot hebben we op de bovenste verdiepingen ook nog cassettebekleding geïnstalleerd”, legt Bram Branckaerts uit. “Aan uitdagingen was geen gebrek. Het tussenvolume is uitgerust met dubbelhoge kaderelementen, waarvan de grootste 9 x 2 meter meten. Het was niet evident om deze goed en wel te
produceren, te leveren en te plaatsen. De kaderelementen van de torens zijn vervaardigd in onze eigen ateliers in Portugal, maar voor die van het tussenvolume gingen we aankloppen bij een Belgische partner, waar onze kwaliteitsmanager quasi dagelijks voor de nodige opvolging zorgde. Bovendien zijn er 2250 PV-panelen in verwerkt, die op de werf zelf werden gemonteerd en bekabeld. Het heeft heel wat voeten in de aarde gehad om al die fotovoltaïsche cellen ter plaatse aan te sluiten en te koppelen. Hetzelfde gold voor de geautomatiseerde zonwering op de kantoorverdiepingen, die ook moest worden geconnecteerd met het gebouwbeheersysteem. Desondanks is de realisatie van de gevels bijzonder vlot verlopen, aan een ritme van twee verdiepingen per drie weken.”
C2C-titanenwerk
Complexiteit was voor alle betrokken partijen de rode draad bij de realisatie van het ZIN-project. Ook voor Kyotec Group was het voortdurend balanceren tussen verschillende aandachtspunten en eisen. “Door de gelaagde functionele indeling van het complex was akoestiek bijvoorbeeld een cruciale parameter. Zo mocht het geluid van de elektrisch aangestuurde kantoorzonweringen in de torens niet te horen zijn in de boven- en onderliggende woon- en hotelvoorzieningen. We hebben dan ook speciale veren ontwikkeld om ze akoestisch te kunnen ontkoppelen. In functie van de thermische performantie is er geopteerd voor drievoudige beglazing, maar tegelijk moesten we een maximale natuurlijke lichtinval garanderen. En ook de circulaire ambities speelden uiteraard een rol. We hebben deze ter harte genomen en zijn erin geslaagd om als eerste gevelbouwer een C2C-certificaat te verkrijgen voor een volledig gevelsysteem. Een titanenwerk op zich, aangezien we afhankelijk waren van een vijftigtal leveranciers en verschillende productievestigingen. Dit intensieve, maar leerrijke traject heeft ons getriggerd om onze duurzaamheidsinspanningen verder door te trekken. Sinds het ZIN-project hebben we een low carbon engineer in dienst en maken we voor iedere nieuwe opdracht steevast twee offertes: eentje conform het lastenboek en een low carbon-alternatief. We zullen er dus de vruchten van blijven plukken, ook qua algemene leefbaarheid. Ons kantoor bevindt zich amper 200 meter verderop en dankzij de gemengde invulling van het ZIN-complex zal de volledige buurt een broodnodige nieuwe impuls krijgen”, besluit Bram Branckaerts.
Iedereen die eraan meegewerkt heeft, omschrijft ZIN als een uniek project. Dit geldt zeker ook voor Eribel, dat er voor het eerst producten uit zijn kersverse SlimTeq-gamma toepaste. Bovendien was de Kempische onderneming goed voor een wereldwijde primeur. Als eerste bedrijf in België en enige producent van binnenschrijnwerk ter wereld behaalde Eribel een Cradle to Cradle-certificaat volgens de nieuwe, strengere 4.0-normen.
Tekst Tim Janssens | Beeld Eribel
Als onestopshop voor gecertificeerd technisch binnenschrijnwerk – van ontwikkeling en productie tot levering en plaatsing, inclusief gedegen projectbeheer van a tot z – kan Eribel bogen op meer dan vijftig jaar ervaring en expertise. Dit laatste kwam bijzonder goed van pas bij de realisatie van het ZIN-complex, waar de firma uit Rijkevorsel brandwerende, akoestische en veiligheidsdeuren uit haar vertrouwde SolidTeq- en gloednieuwe SlimTeq-gamma plaatste. “Met een houten profiel van amper 40 mm dik is SlimTeq het meest beglaasde brandwerend schrijnwerk dat bestaat. In ZIN gaat het om esdoornhout dat gebeitst en vernist is in het zwart. We hebben 295 vaste ramen en 85 beglaasde deuren uit dit vooruitstrevende gamma geïnstalleerd, aangevuld met circa 1500 brandwerende houten deuren. Deze omvatten ook 248 akoestische deuren met prestaties tot 45 dB RW en 180 houten veiligheidsdeuren in klassen RC2 en RC3”, vertelt Gert Daniels, Sales & Marketing Director bij Eribel.
Intensief certificatietraject
Ook het circulaire karakter van het ZIN-project speelde uiteraard een belangrijke rol. Net als alle andere geleverde materialen moest het technisch binnenschrijnwerk van Eribel over een Cradle to Cradle Brons-certificaat beschikken. “Dat was al bij al de grootste uitdaging voor ons”, geeft Gert Daniels aan. “Tot en met het kleinste vijsje moesten alle onderdelen perfect aan de strikte C2C-eisen voldoen. Het heeft meer dan een jaar geduurd om alles uit te zoeken, te documenteren en goedgekeurd te krijgen. De beloning was echter navenant, want in juni 2023 mochten we ons officieel de allereerste producent van binnenschrijnwerk met een C2C-certificaat volgens de nieuwe, strengere 4.0-normen noemen. Dit houdt niet alleen in dat onze deuren vervaardigd zijn uit herbruikbare, veilige en gezonde materialen, maar ook dat ons productieproces steunt op hernieuwbare energie, duurzaam waterbeheer en sociale rechtvaardigheid. Het was een intensief traject dat heel wat inspanningen heeft gevergd, maar het heeft ons met ZIN wel een absolute topreferentie opgeleverd. En ook in de toekomst zullen we er zeker nog de vruchten van plukken, want ons volledige SlimTeq-gamma is nu C2C-gecertificeerd. Een waardevolle extra troef met het oog op toekomstige circulaire projecten.”
Louwers Mediagroep
Domein de Herten
Hertsbergsestraat 4
8020 Oostkamp, België
© 1987 - 2024 Louwersmediagroep.
