Perfecte harmonie tussen retail en residentiële volumes

Langs de Olmensesteenweg in Ham verrees een hoogwaardig nieuwbouwproject met een bijzondere functiemix: 21 aantrekkelijke appartementen met een tot drie slaapkamers, twee gelijkvloerse handelsruimtes én een Okay-winkel. Ook de nabije omgeving profiteert mee van deze toekomstgerichte ontwikkeling, met dank aan het doordachte architecturale concept, de optimale ruimtelijke integratie en de nadrukkelijke focus op kwaliteit en duurzaamheid. Zelfs toen de bouwkosten plots de pan uit swingden, werden er geen compromissen gesloten.

Er zijn van die projecten die niet meteen in de sterren geschreven staan en die er nooit zouden komen zonder vooruitstrevende visie. Dit geldt zeker ook voor ‘De Olmen’. Tom Brockmans, architect-vennoot bij D&A architecten, legt uit hoe deze opmerkelijke realisatie tot stand kwam. “Op de projectlocatie bevonden zich vroeger een fietsenwinkel en een braakliggend stuk grond. Colruyt Groep was op zoek naar een geschikt perceel voor een nieuwe Okay-winkel in Ham, die we wilden combineren met woningen en gelijkvloerse handelsruimtes. De site langs de Olmensesteenweg bood veel potentieel. Na een aantal besprekingen konden we de gemeente overtuigen om het volledige binnengebied te ontwikkelen, met focus op integratie in de omgeving om ook de achterliggende woonwijk beter te kunnen ontsluiten.”

Het ontwerp van ‘De Olmen’ is volledig afgestemd op het karakter van de site en de omgeving. “De linkerzijde van het perceel is iets dieper dan de rechterzijde. Vandaar dat we links drie kleinschalige woonblokken ingeplant hebben en de rechterkant integraal hebben voorbehouden voor de Okay-winkel. Daartussen bevindt zich een centrale parking waarrond alle publieke functies gegroepeerd zijn. In het verlengde daarvan hebben we een voetgangersdoorsteek gecreëerd, die voor de connectie met de achterliggende woonwijk en een ander binnengebied aan de overkant van de Olmensesteenweg zorgt”, legt Tom Brockmans uit. 

“Visueel-esthetisch sluit de voorzijde van het perceel aan bij de ‘steenachtige’ omgeving, terwijl het achterste gedeelte van de site meer op de achterliggende woonwijk geënt is, inclusief de nodige groenvoorzieningen. Om een industriële look-and-feel te vermijden en het geheel toegankelijker te maken, hebben we geopteerd voor lichte materialen, zowel in de Okay-winkel als de woonvolumes. Op het gelijkvloers van de eerste twee appartementsblokken zijn sterk beglaasde handelsruimtes ingericht die een zwevend effect creëren, terwijl het derde woonvolume iets massiever is opgevat. De oriëntatie en de dynamische volumetrie zijn geoptimaliseerd in functie van de privacy van de bewoners, zodat de residentiële units en hun buitenruimtes afgescheiden zijn van het parkinggedeelte. Daarnaast hebben we ook akoestische panelen voorzien om geluidshinder te vermijden.”

‘De Olmen’ is een ontwikkeling van Tuaka Developers, dat deel uitmaakt van de gereputeerde Groep Heeren. Het hoeft dan ook niet te verwonderen dat kwaliteit, duurzaamheid en toekomstbestendigheid de leidmotieven waren. “Dit project heeft heel wat unieke troeven en viel dan ook sterk in de smaak”, zegt Stefan Claesen, CFO en co-CEO bij Tuaka Developers. “Vele kleine ontwerpdetails maken samen een groot verschil: de kleinschaligheid van de individuele woonblokken, de fraaie buitenruimtes (tuinen tot 148 m² op het gelijkvloers, zongerichte terrassen op de verdiepingen), de riante natuurlijke lichtinval, de hoge afwerkingsgraad, de trendy interieurvormgeving … Ook op ecologisch vlak hebben we niets aan het toeval overgelaten: zonnepanelen, warmtepompen, performante isolatie … Dat we de lat erg hoog gelegd hebben, zowel qua woonkwaliteit als duurzaamheid, heeft bijgedragen tot een zeer gunstige prijs-kwaliteitsverhouding en een goede commercialisatie. De nabijheid van de Okay-winkel wordt eveneens op prijs gesteld door de bewoners. ‘De Olmen’ is een schoolvoorbeeld van een perfecte harmonie tussen retail en residentiële volumes.”

Dit laatste heeft zeker ook betrekking op de uitvoering. De wind- en waterdichte ruwbouw werd gerealiseerd door gespecialiseerde firma’s van Groep Jaraco: VW Bouw trok de appartementsblokken op, terwijl Jaraco instond voor de bouw van de Okay-winkel. 

“Toen VW Bouw vijf jaar geleden toetrad tot onze groep, konden we onze expertise op het vlak van staal- en betonbouw uitbreiden met ruwbouwaanneming in residentiële projecten. Bij de realisatie van ‘De Olmen’ kwamen beide aspecten aan bod en konden we die synergie optimaal benutten”, vertelt algemeen directeur Kris Knaepen. “In bouwkundig opzicht was het een vrij traditioneel project, met een hoofdrol voor beton (onder meer geprefabriceerde dragende binnenwanden) en een lichte gevelsteen (deels gelijmd, deels opgevoegd metselwerk). Naast de aanleg van groendaken was de voornaamste bijzonderheid dat de woonvolumes zijn opgetrokken op een gezamenlijk kelderniveau met ondergrondse parkeerplaatsen. Daardoor moesten we specifieke aandacht besteden aan de waterdichting“, vult projectmanager Bart Kelchtermans aan.

Dat er weinig constructieve complexiteiten aan te pas kwamen, betekent niet dat er in de uitvoeringsfase geen sprake was van uitdagingen. “Het winkelgedeelte werd vroeger opgeleverd dan de appartementen, waardoor er na de opening van de Okay-vestiging veel striktere logistieke eisen golden. En in de nasleep van de coronacrisis en aan het begin van de oorlog in Oekraïne werden we plots geconfronteerd met zware stijgingen van de materiaalprijzen. Samen met de bouwheer hebben we toen een grondige budgettaire oefening moeten maken”, leggen Kris Knaepen en Bart Kelchtermans uit. “Desondanks is het project volledig gerealiseerd volgens de gemaakte afspraken op het vlak van materiaalkeuze”, benadrukt Stefan Claesen. “Qua rentabiliteit speelde dat niet in ons voordeel, maar op geen enkel moment hebben we willen inboeten aan kwaliteit, duurzaamheid en toekomstbestendigheid.”

‘De Olmen’ was zeker niet de eerste kennismaking tussen Tuaka Developers, D&A architecten en VW Bouw/Jaraco. De verstandhouding op en naast de werf was dan ook uitstekend. “Alle belangrijke knopen zijn in volledige transparantie doorgehakt. Dat heeft de samenwerking extra bevorderd”, geven Kris Knaepen en Bart Kelchtermans aan. “Gezien de combinatie van industriebouw, buitenaanleg en residentiële ontwikkeling hebben we onze sterktes optimaal kunnen uitspelen in dit project. Het resultaat mag er echt wel wezen.” Dat vinden ook Tom Brockmans en Stefan Claesen, die onderstreept dat de kersverse eigenaars van de appartementen eveneens tevreden zijn. “De meesten wonen er nu toch al een tijdje en hebben alleen maar lof voor het concept en de manier waarop het in de praktijk is gebracht. Het mag dan ook niet verbazen dat alle woonunits snel verkocht waren. De twee gelijkvloerse handelsruimtes zijn wel nog beschikbaar: 374 m² in blok A en 250 m² in blok B. Een buitenkans gezien de mooie locatie en de ruime parkeergelegenheid voor de deur!”    

TECHNISCHE FICHE
Bouwheer Tuaka Developers (Hasselt)
Architect D&A architecten (Ham, Lommel)
Hoofdaannemer(s) VW Bouw (Oudsbergen; appartementen) en Jaraco (Oudsbergen; Okay-winkel)