Tagarchief: De pen

De Pen | Van vastgoedontwikkeling naar stadsontwikkeling

maarten-van-acker-kopieren
Lees het gehele artikel

Sinds een tiental jaar mag ik verschillende gemeenten in heel Vlaanderen begeleiden, van aan de kust tot in de diepe Kempen. In het slechtste geval tref ik er bij aanvang een tergende tweekamp tussen politici, administraties, ontwikkelaars, actiegroepen en architecten aan, die met geslepen messen en nog scherpere tongen tegenover elkaar staan. De één schermend met vergunningen en verordeningen, stedenbouwkundige lasten en nakend buurtprotest. De ander insinueert financiële onhaalbaarheid, pregnante tijdsdruk en potentiële langdurige leegstand. Op het eerste gezicht twee gescheiden werelden, maar beiden even gefrustreerd door de schijnbaar onoverkomelijke impasse.

Of het nu stadsatelier, kwaliteitskamer of gemeentelijke commissie heet, toch zie ik als bemiddelaar binnen deze fora de laatste jaren een toenemende professionele en meer open dialoog ontstaan tussen de – althans volgens de geldende clichés – gezworen vijanden.  Er is sprake van een groeiend besef dat men niet alleen sneller resultaat boekt als men samen én tijdig plaatsneemt aan de ontwerptafel (en dus niet vanuit de loopgraven handelt), maar dat men zo ook tot een beter project komt. Voor we al te melig dreigen te klinken: de beweegredenen tot deze vastgoedkundige paringsdans zijn uiteraard verre van altruïstisch te noemen. Denk aan een slinkende stadskas, een toenemende maar ook steeds diversere demografie, schaarsere bouwgrond, nieuwe woonwensen, steeds mondigere burgers, grotere commerciële concurrentie…

Bij geslaagde projecten zie ik minstens drie kritische succesfactoren terugkeren. Ten eerste, vanuit het perspectief van de ontwikkelaar, een streven naar een rijkere typologische woningmix, een vooruitstrevend mobiliteitsconcept en voorzieningen op maat van de buurt. De vastgoedontwikkelaar ontpopt zich tot volwaardige stadsontwikkelaar. Ten tweede mag van architecten verwacht worden dat zij de bouwheer van in het begin inspireren en uitdagen. De betere ontwerpers weten gebouwen te ontwerpen als een robuust raamwerk met flexibele plattegronden én collectieve troeven. Ten derde maken die overheden tijdig hun huiswerk: ze brengen de noden én de draagkracht van de gemeente en de buurt in kaart en communiceren een helder planologisch kader, maar weten ook bij monde van één gedreven projectcoördinator te spreken. In dergelijke gevallen wordt de strijdbijl steevast ingeruild voor een truweel.  

De Pen wordt doorgegeven aan Tom Deloose, CEO van Avapartners.

De Pen | Frank Ongena, commercieel directeur Groep Van Roey

foto-de-pen-bavl-3-kopieren
Lees het gehele artikel

Sector in evolutie

De voorbije maanden en jaren heb ik kunnen ervaren dat onze sector zich in sneltreintempo heeft weten aan te passen aan de noden en eisen die zowel door overheden als door gebruikers worden opgelegd. Dit heeft een positief effect op alle aspecten binnen onze sector, gaande van het ontwerpen en ontwikkelen tot het effectieve bouwproces.

Voorts is duidelijk dat er anders zal moeten worden omgesprongen met onze ruimte en dat verdichting en hoogbouw zich toch zullen manifesteren. Dit hoeft naar mijn gevoel zeker geen negatief effect te hebben op de manier van wonen en het gebruik van de ruimte. Ik ben er trouwens van overtuigd dat wij als sector meer dan ons steentje kunnen bijdragen aan het verhelpen van de ergernissen waarmee we in deze moderne tijd te kampen hebben: geen rust, te weinig tijd, frustraties over mobiliteit en de vereenzaming van de mensen.

Door op een zeer bewuste en innovatieve manier te ontwerpen en te ontwikkelen, kunnen we die gekende ergernissen vandaag al voor een stuk wegnemen en kunnen we ze ombuigen in een positief verhaal. Het creëren van leefbare woonwijken, waar op wandel- of fietsafstand bijna alle voorzieningen aanwezig zijn (speelzones, rustplekken, horeca, winkels, enzovoort), zullen naar mijn gevoel de gegeerde rust bieden en de welgekomen tijdsbesparing opleveren voor de bewoners. Zulke woonomgevingen kunnen eveneens het sociale klimaat verbeteren en vereenzaming tegengaan. Ook weloverwogen, snelle en kwalitatieve verbindingen voor het openbaar vervoer, de fiets en de auto spelen een cruciale rol, want zij moeten de bewoners op een vlotte manier naar hun werkomgeving loodsen, waardoor de frustratie rond mobiliteit hopelijk afneemt.

Voorts kunnen we een bijkomend positief effect genereren door innovatieve technieken te integreren in onze gebouwen. Slimme gebouwen zullen ons kunnen helpen bij onze dagelijkse activiteiten. Denk bijvoorbeeld aan het gebruik van slimme ijskasten of bergingen, het vanop afstand regelen van onze ventilatie, verwarming of koeling, het beveiligd ontvangen van pakjes of boodschappen zonder dat we thuis zijn, enzovoort. In de toekomst zal onze smartphone een nog belangrijkere rol spelen bij de creatie van ons wooncomfort. Nog meer toestellen en installaties zullen via ons wifinetwerk gekoppeld kunnen worden met een app, waarmee we alles kunnen aansturen en/of informatie kunnen delen. Al deze zaken zullen er ongetwijfeld ook toe bijdragen dat onze woningen milieubewuster worden en niet langer energieverslindende machines blijven.

Los van al deze tendensen heeft ook het bouwproces op zich een aanzienlijke evolutie doorgemaakt, al hebben we uiteraard nog een hele weg af te leggen. Daar waar alles vroeger meteen tegen de grond ging of maar voor een beperkt deel hergebruikt werd, zijn we ons nu met ons allen bewust van het belang van circulair langetermijndenken, en dit met betrekking tot een breder gamma van bouwmaterialen. Dankzij deze nieuwe mindset zullen er ook nieuwe en innovatieve bouwtechnieken bedacht worden. Dit alles maakt de bouw naar mijn gevoel opnieuw een innovatieve sector die nieuwe en frisse ideeën zal aantrekken. Met deze gedachte in het achterhoofd, koester ik de stille hoop dat jonge mensen bij het maken van hun studiekeuze opnieuw voor onze sector zullen opteren en dat ze ons zullen helpen om het pad verder te effenen voor toekomstige generaties.

De pen wordt doorgegeven aan Sven Grooten, architect-zaakvoerder bij B-architecten.

De Pen | Bart Aerts, partner bij Leidsman

leidsman_bart-kopieren
Lees het gehele artikel

Samen zoeken naar nieuwe evenwichten

Decennialang lag het initiatief voor het bouwen in Vlaanderen hoofdzakelijk bij private actoren: hetzij particulieren, hetzij professionele projectontwikkelaars. De rol die de overheid zich ten aanzien van hen toedichtte, beperkte zich veelal tot het planologisch creëren/beperken van mogelijkheden en het al dan niet vergunnen van projecten.

De laatste jaren kwam de reflectie over de ruimtelijke toekomst van Vlaanderen echter in een stroomversnelling terecht. Los van bestemmingsplannen werd er intensief nagedacht over de toekomst van onze bebouwde omgeving, onze mobiliteit, ons bosbestand … Voor toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden zijn bereikbaarheid en de aanwezigheid van voorzieningen vandaag de nieuwe adagia.

Om de beleidskeuzes te realiseren, heeft de overheid de private sector nodig en is er niet alleen nood aan een herinterpretatie van het aanwezige instrumentarium van bestemmingsplannen, verordeningen, vergunningen, enzo-voort, maar moet er ook aandacht besteed worden aan de mogelijke financiële gevolgen van dit nieuwe denken.

Eind 2017 creëerde de goedkeuring van de codextrein alvast een aantal vrijheden voor gebieden in oude BPA’s of verkavelingen. De openheid die hiermee ontstaan is, leidt vandaag al tot aanvragen die de vroegere bouwmogelijkheden van een site overstijgen en die niet eenduidig zwart of wit te beoordelen zijn.

In het grijze tussengebied dat zo ontstaat, hebben de lokale overheden nood aan een visie omtrent de omgang met de lagere of net hogere ontwikkelingscapaciteit van een site. Dit om de lasten en de lusten rechtvaardig te verdelen. Vandaag vaak ad hoc bepaald, maakten een handvol gemeentebesturen al werk van een visie op het definiëren van lasten en/of voorwaarden op de mogelijke meerwaarde. Vragen staat in dit geval niet vrij: we moeten een nieuw evenwicht zoeken, waarbij de impact voor de private partij billijk is en waarmee de overheid een toereikend beleid kan realiseren. De overheid is genoodzaakt om vooraf duidelijk te definiëren wat het doel van de meerwaardetaks is en hoe die zo (kosten)efficiënt mogelijk gerealiseerd kan worden.

In het belang van alle partijen moeten we in het zoeken naar een nieuw evenwicht de kans grijpen om elkaars drivers beter te leren kennen, zodat we elkaars verantwoordelijkheid niet onnodig verzwaren en de risico’s gepast spreiden tussen de verschillende partners. Nog meer dan vandaag zullen we dan in overleg kwalitatieve projecten ontwikkelen en zo gezamenlijk de vernieuwde visie op Vlaanderen realiseren.    

De pen wordt doorgegeven aan Erik Van den Broeck, partner bij BDO.