“Betrek verzekeraars bij het brandveiligheidsproces”

Bij een recent opleidings- en netwerkevent van About Fire stond brandveiligheid in industriële bouw-projecten centraal. Experts uit verschillende vakgebieden deelden tijdens een panelgesprek hun inzichten over brandveiligheid bij het verhuren van industriële panden. Het doel van deze bijeenkomst was deelnemers een kader te bieden dat kan dienen als uitgangspunt voor verdere discussies over brandveiligheid in de industriële sector. Mission accomplished. We zoomen even in op enkele topics.

Het panelgesprek, dat in goede banen geleid werd door An Laureys en Liesbeth Jacobs (Firesa), opende met de vraag wie verantwoordelijk is voor de brandveiligheid bij het verhuren van industriële gebouwen. De consensus was dat zowel verhuurders als huurders verantwoordelijkheden hebben. Elke werkgever moet een brandpreventiedossier hebben en er moet coördinatie zijn tussen huurders en/of eigenaars als ze hetzelfde gebouw delen. Bij incidenten moet de schade vergoed worden door degene die ze heeft veroorzaakt. Dat is een basisprincipe. Aansprakelijkheidsverzekeringen kunnen deze kosten dekken, maar brandverzekeringen voor industriële gebouwen zijn geen verplichting. Toch wordt het sterk aangeraden. Verhuurders kunnen in huurcontracten eisen dat huurders een brandverzekering afsluiten om materiële schade te dekken.

Gunter Peeters van Colruyt Group gaf inzicht in hun dynamisch brandconcept bij het huren en verhuren van industriële ruimtes. Colruyt houdt zowel actieve als passieve brandbescherming zoveel mogelijk in eigen beheer en maakt duidelijke afspraken in huurcontracten. Als er aanpassingen nodig zijn om aan brandveiligheidsnormen te voldoen, neemt Colruyt de kosten op zich. Ook de organisatorische aspecten worden contractueel vastgelegd. 

Het panel besprak ook de rol van verzekeraars en verzekeringsmakelaars bij het verzekeren van industriële gebouwen. Kristien Carnotensis, Safety Engineer bij AXA Belgium, gaf aan dat verzekeraars vaak niet worden betrokken bij het ontwerp van gebouwen. Daardoor komen zaken als compartimentering en het type brandbeveiligingsinstallaties te laat in beeld. Inspecties van gebouwen met meerdere huurders worden meestal jaarlijks uitgevoerd, terwijl gebouwen met één huurder om de vier tot vijf jaar worden geïnspecteerd. Marc Marichal, Consultant Property Risks bij Vanbreda Risk & Benefits, voegde er nog aan toe dat verzekeraars strengere eisen kunnen stellen bij multi-occupancy op hetzelfde terrein. Dit kan bijvoorbeeld betekenen dat er grotere veiligheidsafstanden tussen gebouwen moeten zijn om grote kapitaalconcentraties te vermijden.

Martin Vujovic, technisch verantwoordelijke bij Aura Business, merkte op dat projectontwikkelaars bij nieuwbouwprojecten meestal niet samenwerken met verzekeraars, maar eerder vertrouwen op architecten en bouwbedrijven om aan brandveiligheidsnormen te voldoen. Bij renovaties en aankopen van industriële gebouwen wordt de verzekeraar wél betrokken, omdat brandveiligheid een grote impact kan hebben op de kosten. 

Om een zo breed mogelijk spectrum van de huurmarkt te bereiken, wordt meestal gekozen voor brandklasse C, de strengste brandklasse. De extra kosten worden doorgerekend aan de huurder of de koper. Marc Marichal vulde nog aan dat een sprinklerinstallatie niet steeds geschikt is om de goederen van de huurder adequaat te beschermen. Dat leidt er soms toe dat verzekeraars het risico niet willen dekken.

En hoe zit het met het evenwicht tussen brandveiligheid en inbraakveiligheid? Gunter Peeters gaf aan dat Colruyt Group probeert om beide aspecten te combineren in de conceptfase, terwijl Martin Vujovic opmerkte dat projectontwikkelaars meestal minder aandacht besteden aan inbraakbeveiliging. Het veiligheidsaspect ligt eerder bij de huurder omdat die verantwoordelijk is voor de verzekering van zijn inboedel. Kristien Carnotensis benadrukte dat bij de verzekeraars vooral de vraag leeft of inbraak kan leiden tot brand of vandalisme. Het is een kwestie van het afwegen van de risico’s. 

Het panelgesprek sloot af met drie aanbevelingen voor de toekomst: ontwerp met een brede blik rekening houdend met regelgeving en normen, zet in op een degelijke huurovereenkomst en betrek de verzekeraar bij het hele brandveiligheidsproces.