YUST, Berchem | Verfrissend cohousingconcept op toplocatie

Vlak bij Brouwerij De Koninck en de Electrabeltoren werd onlangs een ander opvallend restauratie- en uitbreidingsproject afgewerkt. Ook YUST (Young Urban Style) is niet alleen in bouwkundig opzicht een uit de band springende constructie, maar blinkt tevens uit door de achterliggende sociale dimensie. Het project introduceert woonvormen die in Vlaanderen nog niet – of in ieder geval niet systematisch – werden aangeboden.

De originele straatgevel bleef behouden. Hij draagt sterk bij tot de loftsfeer en de authenticiteit van YUST.

De bestaande gebouwen langs de Coveliersstraat waren al opgenomen in de inventarissen van waardevol bouwkundig erfgoed. Ze werden eind negentiende en begin twintigste eeuw opgetrokken door de Ateliers de Téléphonie et d’Electricité, later bekend onder de taalneutralere naam Atea. Na de verhuis van Atea naar Herentals werden ze gebruikt door brouwerij De Koninck. “En dat vooral als opslagplaats”, vertelt Stéphane Verbeeck, CEO van bouwheer Gands. “Aangezien ons eigen kantoor zich in dezelfde omgeving bevindt, zagen we dat de voormalige Atea-gebouwen veel meer potentieel hadden. Toen de brouwerij fuseerde met Moortgat, konden we ze overkopen.”

Voor een jong publiek

Gands ging aankloppen bij POLO Architects en aannemer Vanhout om de historische gebouwen te renoveren, te herbestemmen en – vooral in de hoogte – uit te breiden. Dat gebeurde met het grootste respect voor de bestaande, met muurankers en natuursteen versierde baksteengevels. “Niet alleen de zorg voor het verleden motiveerde ons”, aldus Verbeeck. “We mikken hier op een jong publiek. Vandaag streven jonge mensen naar authenticiteit in hun woonbeleving. Dat is een aspect dat je niet zo gemakkelijk terugvindt in pure nieuwbouw. Dankzij het gebruik van vintage interieurelementen, tweede-handsmeubels en oog voor detail konden we die waardevolle authenticiteit bewaren.”

De bewoners kunnen samentroepen in een gezellige binnentuin.

Sinds de voltooiing van de werken telt YUST 75 volledig ingerichte studio’s met eigen sanitair. Ze delen een aantal gemeenschappelijke ruimtes. “We hanteren drie huurtarieven, voor periodes vanaf een maand tot een jaar.” Op de eerste verdieping bevindt zich een hotel met 153 bedden. “Honderd gasten kunnen er overnachten in luxueuze ‘dorms’ (gemeenschappelijke slaapzalen), met handdoeken en verse lakens én afzonderlijk sanitair per kamer. De overige slaapplaatsen kan je bestempelen als traditionele hotelkamers.” Bijna alle interieurelementen zijn speciaal voor YUST ontworpen.

Compact wonen op toplocatie

De historische gebouwen zijn niet alleen gerenoveerd, maar ook uitgebreid – vooral in de hoogte.

Alle bewoners mogen gebruikmaken van gemeenschappelijke delen en diensten zoals een dakterras, deelfietsen, vergaderzalen, een coworking space en wasserijservice. De horecafaciliteiten zijn publiek toegankelijk. “Met YUST spelen we in op de stijgende vraag naar compactere woningen op toplocaties en flexibele woonoplossingen voor kortere termijnen.” Verbeeck droomt tevens van een Europees cohousing-netwerk, waarvan de leden in het kader van een ‘shared’ economie hun (gunstig gelegen stads)woningen tijdelijk kunnen uitwisselen.

Uitzonderlijk

“Zelfs voor een grote en ervaren aannemer als Vanhout was dit een uitzonderlijk project”, vertelt projectleider Philip Smits. “De uitbater van de woningen was nog tijdens de uitvoering van de werken op zoek naar de exacte uitwerking en dus de intekening van de plannen. Vanwege het repetitieve karakter van het gebouw en de logistieke beperkingen (gezien de ligging in het stadscentrum) hebben we maximaal ingezet op doorgedreven prefabricatie. Dat deden we met behulp van geprefabriceerde holle wanden, de predallen, trapkernen, technieken en staalframewanden, het buitenschrijnwerk, de gevelbekleding, sanitaire prefabunits en ook het vast meubilair.”

Arnt Grützner: “Het voordeel van de hoge bouwsnelheid gaf de doorslag om staalframebouw voor te stellen.”

Dit alles vertaalde zich in een BIM-uitwerking. Het staalskelet werd vooraf in 3D gemodelleerd. “Vooral de toepassing van een staalframe in de vier topverdiepingen bleek een enorme uitdaging. Het gaat om koudgewalste staalprofielen, die in de fabriek op maat worden omgezet tot 2D-wandelementen, met daarin al de nodige verstevigingen en uitsparingen voor de latere technieken. Vooral de staalframes en de sanitaire prefabunits maakten dat deze werf sterk verschilde van een traditionele bouwplaats. Qua logistieke planning kwam het erop aan om de materialen op het juiste moment ter plaatse te brengen. De stockageruimte was er immers erg beperkt, zodat we het aangevoerde materiaal snel moesten kunnen verwerken.”

Intensief studiewerk

De staalframewanden vormen samen met de stalen kanaalplaten de structuur van de hele bovenbouw. “Dit vergde intensief studiewerk voor de afstemming met de andere onderaannemingen, om zeker te voldoen aan de verschillende eisen van de bouwheer inzake brandwerendheid en akoestiek, zonder dat het ontwerp van de architect in het gedrang zou komen. Ook het afstemmen van de doorvoeren naar de schachten op de prefab badkamers bleek een aanzienlijke uitdaging.”

Vanhout maakte een uitgebreide 3D-scan van de bestaande voor- en achtergevel om de te renoveren gedeeltes maximaal te kunnen afstemmen op de nieuwe holle prefabbetonwanden en de raamopeningen. Een innovatieve aanpak. “Daaruit leerden we dat je best wacht met zo’n scan tot de te slopen elementen zijn weggehaald”, zegt werkvoorbereider Arnt Grützner (Vanhout).

Alternatieven afgetoetst

Vanhout stelde zich als hoofdaannemer erg proactief op en suggereerde diverse technische alternatieven voor en andere aanpassingen aan de oorspronkelijke plannen. “We waren al sinds 2015 in contact met bouwheer Gands en architectenkantoor POLO om mee te onderzoeken welke bouwmethode de meest geschikte zou zijn voor dit project”, blikt Grützner terug. “In het begin deden we in dit kader een onderzoek naar het gebruik van kruiselings gelaagd hout (CLT). De uitstraling van het hout en de nagroeibaarheid als duurzaam bouwmateriaal waren erg aantrekkelijk, maar de kostprijs liep te hoog op. Bouwen in kalkzandsteen en beton is wel goedkoper dan bouwen in CLT, maar vergt veel transport en een langere bouwtijd.”

Na diverse kostenberekeningen en variantenstudies werd in april 2017 het bouwcontract getekend. “Gezien de uiterst geschikte invulling met repetitieve studio’s hebben we ook verschillende prefabsystemen geanalyseerd. Uiteindelijk gaf het voordeel van de hoge bouwsnelheid – waardoor de ruwbouw sneller wind- en waterdicht geraakte – de doorslag om staalframebouw voor te stellen.”